SMQ Consultancy » M2 niet-woningen

Gebruiksoppervlakte niet-woningen

 

In het kader van de wet BAG moet van alle verblijfsobjecten een gebruiksoppervlakte worden bepaald. De BAG heeft bepaald dat de afwijking van de gebruiksoppervlakte maximaal 1,15 x de wortel van de gebruiksoppervlakte mag bedragen. Om u gevoel te geven wat dan de werkelijke afwijking in m2 mag zijn, hieronder een aantal voorbeelden:

 

Gebruiksoppervlakte	Maximale afwijking
100  m2	11,5 m2
150 m2	14 m2
1.000 m2	36 m2
2.000 m2	51,4 m2

 

Bij het vullen van de gebruiksoppervlakte in de BAG kan gebruik worden gemaakt van basisgegevens (inhoud of oppervlakte) uit de WOZ-administratie. Wel dient dan rekening te worden gehouden met de verschillen in definitie van het oppervlakte gegeven of met het omrekenen van inhoud naar oppervlakte. Bovendien wordt in de WOZ vaak onderscheid gemaakt in de wijze waarop inhoud of oppervlakte voor woningen of niet-woningen wordt bepaald.

 

Woningen

Voor de woningen heeft het ministerie van VROM een conversietabel ontwikkeld. Als deze tabel is gebruikt voor het berekenen van de gebruiksoppervlakte van de woningen wordt er bij de audit vanuit gegaan dat op dit onderdeel aan de norm wordt voldaan. Voor verblijfsobjecten waarvan, met de conversietabel, geen oppervlakte kan worden berekend, dient op een andere wijze de gebruiksoppervlakte te worden bepaald binnen de gestelde norm. Het aanvullen van de ontbrekende gegevens kan een omvangrijke hoeveelheid werk zijn. Onderstaande schema geeft globaal het proces weer. De uitroeptekens geven aan waar veel aandacht/tijd nodig is.

 

 

Niet-woningen

Een soortgelijk proces dient doorlopen te worden voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van de niet-woningen. Van deze objecten is in de WOZ over het algemeen de oppervlakte geregistreerd en soms de inhoud. Uit onderzoek blijkt dat de kwaliteit van de in de WOZ geregistreerde inhoud of oppervlakte erg wisselend is en in de meeste gevallen niet voldoet aan de BAG-norm. Ook met behulp van een conversietabel is hier geen goede gebruiksoppervlakte uit te herleiden. VROM heeft onderkend dat het momenteel dan ook niet mogelijk is om de oppervlakte van niet-woningen op eenvoudige wijze (en binnen de gestelde kwaliteitseis) te berekenen op basis van de in gemeentelijke registraties beschikbare gegevens. Dit in tegenstelling tot de oppervlakte van woningen, waar toepassing van de door VROM ontwikkelde conversietabel leidt tot een gebruiksoppervlakte van woningen die voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Omdat in veel gevallen de kwaliteit van de oppervlakte van niet-woningen onvoldoende is, is op basis van de nu beschikbare gegevens, alleen een beste benadering van de gevraagde gebruiksoppervlakte mogelijk. Daarom heeft VROM besloten om gemeenten gebruik te laten maken van de volgende conversietabel bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van niet-woningen in de opbouwfase:

 

	Conversie van bruto vloeroppervlakte (bvo) naar gebruiksoppervlakte	Conversie van verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) naar gebruiksoppervlakte
<= 300 m2	0,91 x bvo	1,01 x vvo
300 - 1000 m2	0,93 x bvo	1,04 x vvo
>= 1000 m2	0,95 x bvo	1,07 x vvo

 

Hieraan wordt de voorwaarde verbonden dat de gemeente in de beheerfase structureel aan de verbetering van de geregistreerde gebruiksoppervlakte werkt om alsnog aan de gestelde kwaliteitseis (van 1,15 x de wortel van de oppervlakte) te voldoen. Dit betekent dat bij opname van nieuwe verblijfsobjecten of bij verandering van (de gebruiksoppervlakte van) verblijfsobjecten, de geregistreerde oppervlakte aan de gestelde kwaliteitseis moet voldoen. Daarnaast zal de gemeente voor de overige objecten moeten werken aan het planmatig verbeteren van de gebruiksoppervlakte van niet-woningen door het opnieuw opmeten daarvan. In de audit voor de beheerfase zal een onderdeel worden opgenomen waarbij naar de procesmatige en inhoudelijke voortgang hiervan wordt gevraagd. Overigens zal ook de Waarderingskamer hiervoor de komende jaren meer aandacht vragen in relatie tot de kwaliteit van taxaties. Onderstaande schema geeft globaal het proces weer. De uitroeptekens geven aan waar veel aandacht/tijd nodig is.

 

Dat betekent dat de komende jaren vooral voor de gebruiksoppervlakte van de niet-woningen in veel gevallen een forse kwaliteitslag gemaakt dient te worden. In de praktijk zal, om aan de norm te voldoen, in veel gevallen de gebruiksoppervlakte opnieuw berekend moeten worden.

SMQ heeft ervaring in deze werkzaamheden en kan samen met u een verbeterplan opstellen. De kwaliteitsverbetering kan dan nog voor oplevering van de BAG worden uitgevoerd. Ook behoort een geleidelijke aanpak, waarbij het verbeterplan gedurende een periode van 1-2 jaar wordt uitgevoerd, tot de mogelijkheden.

Afhankelijk van het aantal en de diversiteit van de objecten is het mogelijk om bovenstaande werkzaamheden op basis van stuksprijzen uit te voeren. Daarbij gaan wij ervan uit dat de gemeente zorg draagt voor de aanlevering van complete dossiers, met daarin o.a. kopieën van de correspondentie met de betrokken bedrijven, overzicht van de mutaties, foto’s en dergelijke.

Heeft u interesse en wilt u van ons een offerte ontvangen? Klik dan hier om contact op te nemen met ons accountteam.